房地产政策调控导致合同无法履行，一方可否解约？

随着近年来房价的持续走高，我国很多城市启动了一轮轮的政策调控。主要政策有三项：

1、通过出台一系列准入条件限制非本市户籍人士购房；

2、提高首套，二套房的首付比例；

3、暂停发放家庭第三套及以上住房。

这三项政策内容都有可能导致签订的认购书，房屋买卖合同等无法履行，在此情况下，一方可否解约？是否需要承担违约责任？本文分不同情况进行解读。

一、已签认购书并付定金，约定签约期限内受限购政策影响不能签订网签合同的，任何一方可以解除认购书并不需要承担定金责任。

商品房认购书在法律上属于预约合同，是对后续签订正式网签合同（即本约）各项事宜的安排。若在认购书约定的期限内，因限购政策无法签订网签合同，则认购协议书可协商解除或由任一方请求法院判令解除，又因解约事由不可归责于任何一方，购房人已支付的定金应当予以退还，双方无需承担违约责任。

需要注意的是，若因购房人的原因没有在认购书约定的期限内缴纳首付款并签订正式网签合同，在逾期期间因限购无法继续履行而解除的，应认定为系购房人原因造成，购房人应依约承担责任。

二、已网签预售合同，约定办理贷款期限内受限贷影响无法办理贷款的，任何一方可以解除预售合同，双方互不承担违约责任。

预售合同约定的付款方式，系买卖双方协商的结果，针对按揭贷款的付款方式而言，即使合同事先设定购房人需要事先向公积金管理中心、银行等金融机构了解按揭贷款可行性的义务，鉴于限贷政策的突发性，将无法办理的风险全部转嫁购房人承担也不合理。

在此情况下，买卖双方可以就付款方式的变更进行协商，若协商不成的，因合同约定的按揭贷款方式无法继续履行，可由任一方请求法院判令解除合同，因解约事由不可归责于任一方，故双方无需承担违约责任，购房人已付购房款应予以返还。

需要注意的是，若因购房人的原因未在合同期限内办理按揭贷款，在逾期期间因限贷无法继续履行而解除的，应认定为系购房人原因造成，购房人应依约承担责任。

三、已网签预售合同，约定办理贷款期限内限贷政策提高首付款比例，如何解决应视合同有无特别约定区别处理。

因信贷政策在首付款比例方面会有调整，故大部分预售合同签约后，按揭办理中首付款因政策原因或购房人的原因（如征信、收入水平等）较合同约定提高情况的处理进行了约定，一般约定为购房人应该在一定期限内补足提高部分的首付款，逾期未补足的，合同解除，购房人承担违约责任，若政策规定的首付款上调比例较小（如10%），并不会不合理的加重购房人的责任，故该约定合法有效，双方应该遵守履行。

若预售合同没有针对此情况的特殊约定，且双方就首付款比例合同的履行没有达成一致，合同无法继续履行的，可协商解除或由任一方请求法院判令解除合同；又鉴于解约事由无法归责于任一方，故双方均无需承担违约责任，购房人已付房款应予以返还。

综上所述，在房地产政策调整的背景下，现阶段开发商在其预售合同条款应保持对限购、限贷政策的预见性，对可能发生的情况进行事先明确约定，减少争议和纠纷的发生。

四、法条链接。

（一）最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）

第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。

（二）最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

第二十三条：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。

作者：刘辉

陕西韬达律师事务所